Common Area Maintenance (CAM) tarieven bij leasing

Wanneer u commerciële ruimte least, betaalt u voor meer dan alleen de werkelijke vierkante meters die u inneemt. In veel commerciële huurovereenkomsten, en in het bijzonder in winkels en industriële ruimten, worden extra vergoedingen vaak "Common Area Maintenance" (CAM) -kosten genoemd. In niet-industriële ruimten kunt u deze kosten horen als 'Load Factor', inclusief CAM-kosten. CAM-kosten worden pro rata toegewezen aan huurders: hoe meer vierkante meters een huurder verhuurt, hoe meer CAM-kosten hij moet betalen.

Er zijn twee basisberekeningen voor CAM-vergoedingen: variabele CAM-kosten, waarbij het bedrag dat een huurder moet bijdragen, wordt verhoogd op basis van een aantal factoren, en platte CAM-kosten, waarbij de kosten een vast bedrag zijn.

CAM-vergoedingen kunnen maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks of zelfs van tijd tot tijd worden betaald wanneer grote reparaties aan het gebouw of het gehele bedrijf / industriepark vereist zijn.

CAM-kosten kunnen escaleren met een ander tarief dan de maandelijkse leasetarief omdat ze de neiging hebben om meer variabel te zijn. Daarom is het belangrijk dat uw lease het verschil aangeeft tussen "variabele" en "vaste" CAM-kosten en een of ander maximumbedrag bevat, of maak duidelijk dat uw CAM-kosten elk jaar maximaal kunnen worden verhoogd. Dit stijgingspercentage moet een aparte overweging zijn van hoeveel uw basishuur elk jaar stijgt.

Definities van CAM-kosten: beperkt en misleidend

Veel online definities van CAM-tarieven definiëren ze als vergoedingen voor een huurder die een deel van de directe kosten van het onderhoud van zeer specifieke gemeenschappelijke ruimtes deelt. Deze versimpelde definities zijn niet helemaal juist en een verhuurder kan veel indirecte kosten opnemen als CAM-vergoedingen die niet zo voor de hand liggen. Deze praktijk is bij professionals in de sector fel bediscussieerd over de vraag of dit ethisch of zelfs legaal is. Kortom, je zou nooit een huurovereenkomst moeten tekenen zonder te begrijpen waar de kosten van CAM in zijn jouw unieke commerciële lease.

Het doel van CAM-tarieven

Zowel de CAM- als de Load Factor-kosten hebben hetzelfde basisdoel: huurders verplichten om de directe uitgaven van de verhuurder voor "gemeenschappelijke ruimtes" te dekken. Gemeenschappelijke ruimtes kunnen zowel interne (gangen, liften, lobby's, openbare badkamers, enz.) Als externe kosten omvatten (parkeerplaatsen, aangelegde gebieden, etc.).

Geef precies op wat uw CAM-kosten in de leaseovereenkomst zullen dekken, hoe vaak ze moeten worden betaald en hoeveel ze elk jaar kunnen worden verhoogd. Als u wordt gevraagd om te helpen met de kosten van grote renovaties zoals herbestemming van parkeerterreinen of andere structurele reparaties, moet u dit schriftelijk laten weten. De verhuurder dient op te geven wanneer deze reparaties voor het laatst zijn uitgevoerd en wanneer deze zijn gepland of in de toekomst zullen worden uitgevoerd.

Niet alle verhuurders zullen huurders nodig hebben om te helpen met uitgaven zoals dakbedekking, onderhoud van parkeerterreinen en structurele reparaties. Er is echt geen standaard die van toepassing is op huurcontracten, dus vertrouw niet op het eenvoudig zien van "CAM-vergoedingen" in uw leaseovereenkomst; Zorg ervoor dat de CAM-kosten worden uitgelegd.

Een verhuurder kan een breed scala aan kosten opnemen die eenvoudig worden vermeld als "CAM-vergoedingen" of "administratieve kosten" op voorwaarde dat dit kosten zijn die de verhuurder betaalt ten gunste van alle huurders. Als CAM-vergoedingen niet duidelijk worden vermeld of uitgelegd in een leaseovereenkomst, moet u specifiek vragen of u betaalt voor een van de volgende zaken:

• Beveiligingssystemen of salarissen of andere kosten in verband met onsite beveiligingspersoneel
• Vergunningen, belastingen, verzekeringen of juridische kosten
• Reclame, tekenen of andere algemene overheadkosten gemaakt door de verhuurder voor het exploiteren of promoten van het gebouw (d.w.z. salarissen of voordelen voor werknemers ter plaatse of zelfs voor externe medewerkers)
• Reparatie en renovaties van het onderhoud van het pand, met inbegrip van landscaping toevoegingen of herontwerp, exterieur schilderij, buiten of parkeerplaats verlichtingsarmaturen, bestrating of resurfacing, dakbedekking, of reparaties en upgrades naar centrale sanitair, elektrische, riolering en HVAC-systemen

• Hulpprogramma's, huur of andere kosten voor het onderhoud van afzonderlijke kantoorruimten voor leasing, zowel op als buiten het terrein

Begrijpen Precies Welke CAM-tarieven worden vermeld in uw commerciële lease

Hier is een waarschuwend verhaal om op te letten. In 1989, een professionele gehuurde industriële ruimte om een ​​ambachtelijke zending en hobbywinkel te openen. Het park leek in goede staat te verkeren en de verhuurder was een vriend van de familie van de huurder en verlaagde de huur met een derde als een tegemoetkoming. Aangezien dit de eerste industriële lease was die de huurder had ondertekend, waardeerden ze de kracht van CAM-vergoedingen niet ten volle. Met andere woorden, ze ondertekenden een bindend juridisch document zonder een idee van wat ze ondertekenden.

Ze wisten niet wat een Triple Net Lease was, alleen dat ze een handtekening niet hoefden te doen. Een Triple Net Lease is de minst gunstige van alle huurovereenkomsten voor huurders; het vereist dat u betaalt voor onderhoud, belastingen en verzekeringen. Toen de huurder de verhuurder vroeg welk type huurovereenkomst ze gingen ondertekenen, noemde de verhuurder nooit de term "Triple Net." In plaats daarvan vertelde de verhuurder de huurder dat hun lease-overeenkomst CAM en administratiekosten omvatte. Wat ze op dat moment niet wisten was dat de administratieve kosten inclusief belastingen, verzekeringen en een hele reeks andere zeer dure kosten waren.

Slechts een maand na de huurovereenkomst begon de parkeigenaar met uitgebreide parkrenovaties, inclusief het opnieuw ontwerpen van de voorste eenheden om meer op winkelruimte te lijken. Tekenen werden veranderd, het gebouw werd opnieuw geverfd en er werden enkele structurele veranderingen aan de voorkant van het industriepark aangebracht.

De rekening was verdeeld over alle huurders, en hoewel de huurder een hele kleine eenheid had, zaten ze vast met een rekening van $ 5000 - hun deel van de parkupgrades, hoewel hun eenheid aan de kant stond en op geen enkele manier rechtstreeks profiteerde van een van de de verbeteringen. Andere huurders werden geraakt met bijna $ 20.000 aan renovatiekosten. Had de huurder de huurovereenkomst voorzichtiger gelezen, dan zouden ze genoeg hebben geweten om op zijn minst te vragen of er upgrades gepland waren in de nabije toekomst en om te zien dat wat zij dachten dat een eenvoudige huurovereenkomst was, in feite een vermomde Triple Net Lease was.