Hoe te onderhandelen over CAM-tarieven in commerciële lease

Hoe groter de commerciële ruimte die u huurt, hoe groter de kans dat u over CAM-kosten (Common Area Maintenance) en eventuele bijbehorende administratieve kosten kunt onderhandelen. Maar hoe klein de ruimte ook is, accepteer nooit de voorwaarden van een leaseovereenkomst zonder een betere deal te vragen.

In een waarschuwende verklaring over de moeilijkheid om in te breken in de commerciële vastgoedsector, CFO Magazine verslaggever, Laura DeMars, geeft duidelijk aan dat zelfs vastgoedprofessionals moeite kunnen hebben om de complexiteit van CAM-vergoedingen te begrijpen; "De complexiteit van de industrie maakt het moeilijk om in te breken …" DeMars verklaart verder:

"In winkelcentra betalen huurders bijvoorbeeld meestal voor het onderhoud van het gebouw door middel van een gemeentelijke onderhoudsvergoeding (CAM). Hoewel een CFO van een vastgoedbeheerbedrijf de huurders niet rechtstreeks beheert, moet hij toch begrijpen hoe die vergoedingen worden geïnd … belangrijker, aangezien grote detailhandelaren vaak CAM-vergoedingen betwisten of slechts een percentage betalen … de CFO moet weten hoe ze moet rekening houden met het verschil, of CAM-slippage. "

Voordat u probeert CAM of administratiekosten te onderhandelen, moet u ervoor zorgen dat u begrijpt wat ze zijn. Als CAM-vergoedingen een gecompliceerd probleem voor CFO's zijn, kun je maar beter goed voorbereid zijn!

Standaardprijzen voor de CAM

Omdat de toestand van bepaalde gemeenschappelijke ruimtes een rechtstreeks effect heeft op huurders, zijn de kosten voor onderhoud en reparatie van gangen, liften, trappenhuizen, lobby's en toiletten voor gemeenschappelijke ruimtes vrij standaard in CAM-kosten. Ook worden in het algemeen CAM-kosten aan huurders in rekening gebracht als kosten in verband met onderhoud van parkeerterreinen (inclusief verlichting en landschapsarchitectuur) en trottoirs.

Tips voor het onderhandelen van standaard CAM-tarieven

Als het type vergoedingen waarvoor u wordt gevraagd niet kan worden verhaald, moet u ervoor zorgen dat uw huurcontract u in het bijzonder toestaat de rekeningen van de verhuurder te controleren. Zaken zijn zaken, en dit moet niet worden gezien als een wantrouwen tegenover een verhuurder of iets persoonlijks, maar het betalen van onbekende kosten gewoon te goeder trouw is geen goede zaak. Een verklaring in het minst dat de verhuurder documentatie moet verstrekken (verantwoording) voor alle aangerekende kosten is de enige manier om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt gefactureerd.

Je moet ook onderhandelen over hoeveel CAM-vergoedingen elk jaar kunnen stijgen - met een maximumbedrag of percentage. Deze "cap" moet apart worden vermeld van eventuele andere huurverhogingen.

Administratieve kosten voor operaties en beheer (O & M)

Als u voor uw lease-overeenkomst CAM-kosten moet betalen voor operationele of beheerkosten - maak dan onmiddellijk bezwaar tegen dergelijke kosten. Als de verhuurder aandringt, vraag dan om een ​​lijst (bewijs) van deze kosten en hoe uw aandeel is berekend. Deze vergoedingen worden misschien niet zogeheten CAM-kosten genoemd, maar 'Administratieve vergoedingen'. Administratieve vergoedingen zijn nog steeds CAM-kosten - de verhuurder probeert u ertoe te brengen een bijdrage te leveren aan zijn eigen kosten. Administratieve vergoedingen zijn meestal gebaseerd op een percentage van de totale CAM-kosten.

Tips voor het onderhandelen over de administratieve kosten van O & M

De meeste huurders zullen bezwaar hebben tegen operationele en managementvergoedingen omdat de verhuurder al inkomsten genereert zonder de CAM-kosten. Als uw CAM-tarief salarissen voor directieleden of administratief personeel (op of buiten het terrein), aansprakelijkheidsverzekeringskosten omvat (u zult voor uw eigen aansprakelijkheidsverzekering moeten betalen - de verhuurder zal dit vereisen voordat u kunt verhuizen), advertenties en andere promotionele activiteiten, professionele diensten zoals juridische of boekhoudkundige diensten, probeer deze uit uw leaseovereenkomst te onderhandelen.

Volgens Rosie Rees, "The Battle Over CAM Charges," Retail Traffic Magazine; "Slimme huurders verlagen het percentage (dat varieert van 25% tot 5%) en sluiten niet-onderhoudskosten uit de berekening (bijv. Belastingen, verzekeringen, nutsbedrijven)."

Rees is ook van mening dat onderhouds- en reparatiekosten met betrekking tot de gebouwen (daken, funderingen van gebouwen en buitenmuren) niet mogen worden opgevangen door huurders, omdat dit geen gemeenschappelijke ruimtes zijn die door de huurders of hun klanten worden gebruikt. Rees wijst er nauwkeurig op; "De verhuurder krijgt al inkomsten uit die gebouwen in de vorm van huur. Eventuele kosten voor het onderhoud en de vervanging ervan moeten door de eigenaar worden betaald uit huurinkomsten."

bronnen:

Rosie Rees. Retail Traffic Magazine online. "The Battle Over CAM-vergoedingen." 1 september 1999.

Laura DeMars. CFO Magazine. "The Real Deal." Augustus 2007.