Laadfactor in een commerciële lease en hoe het te berekenen

"Belastingsfactor" is een term die verwijst naar de methode voor het berekenen van de totale maandelijkse huurkosten aan een commerciële huurder. Het combineert bruikbare vierkante voeten in aanvulling op een percentage van de vierkante voet van gemeenschappelijke ruimtes waarvan de huurder verwacht wordt te profiteren. Het wordt soms een factor "add-on" of een factor "common area" genoemd.

Wat telt als gemeenschappelijke ruimtes

Gemeenschappelijke ruimtes kunnen toiletten, lobby's, liften, trappenhuizen en gemeenschappelijke gangen omvatten. Het zijn gebieden waar de klanten, klanten en medewerkers van een commerciële huurder toegang toe hebben en waarvan wordt verwacht dat ze deze gebruiken.

Bruikbare vierkante voeten in de berekening van de laadfactor

Berekening van belastingsfactoren begint met het identificeren van het verschil tussen bruikbare en verhuurbare vierkante voeten. Bruikbare vierkante voeten definiëren het gebied dat u en uw bedrijf eigenlijk alleen maar kunnen bezetten. Andere huurders hebben geen toegang tot deze ruimte. Het is jouw winkel, jouw kantoor, jouw locatie.

Als u winkelruimte van 25 'x 20' leent, heeft u 500 vierkante voet bruikbare ruimte. Dit is uw gebied en uw bedrijf kan er vermoedelijk alles van gebruiken. Als je een hoek van deze ruimte leeg laat, dan is dat jouw keuze, maar jij kon gebruik die ruimte als je dat wilt, zodat het bijdraagt ​​aan je bruikbare vierkante voeten.

U en anderen die bij uw bedrijf zijn betrokken, kunnen ook gebruikmaken van de gemeenschappelijke ruimtes - de toiletten, de lobby, liften, gangen en trappenhuizen - maar ze maken geen deel uit van uw bruikbare vierkante voeten omdat ze niet exclusief van u zijn.

Een uitzondering kan bestaan ​​als uw bruikbare vierkante voeten zijn opgedeeld in afzonderlijke kamers of op afzonderlijke verdiepingen. In dit geval zouden toegangsmethoden waarmee ze verbonden zijn, bijdragen aan uw bruikbare vierkante voet. Het zijn geen gemeenschappelijke ruimtes omdat andere huurders en / of de eigenaar van de accommodatie ze niet gebruiken.

Rentable Square Feet in de Load Factor-berekening

Nu u uw bruikbare vierkante voet heeft geïdentificeerd, kunt u uw verhuurbare vierkante voet berekenen door een percentage toe te voegen van de gemeenschappelijke ruimtes die u en / of uw klanten ook gebruiken. Het percentage wordt meestal bepaald door de eigenaar of eigenaar van het pand en is enigszins gebaseerd op uw bruikbare vierkante meters in vergelijking met de totale vierkante meters van het gebouw.

Misschien heb je hier wat ruimte om te onderhandelen. Er is geen algemeen uniform percentage, hoewel het gewoonlijk niet hoger is dan 15 procent. Het kan ervan afhangen of u ruimte huurt in een gebied met veel andere commerciële huurders, zoals een winkelcentrum. Als uw klanten en klanten ook gebruik kunnen maken van een grote parkeerplaats, kan dit het percentage verhogen.

De belastingsfactor berekenen

Begin met de totale vierkante meters van het vloeroppervlak van het hele gebouw. Trek nu de vierkante meters van de gemeenschappelijke ruimtes af. U blijft zitten met bruikbare vierkante meters, als u tenminste het hele gebouw huurt in plaats van ruimte in een winkelcentrum of in een winkelcentrum. Verdeel de totale ruimte door de bruikbare vierkante meters om de bezettingsgraad te bereiken.

Als je berekeningen uitkomen op 20 procent en de huisbaas 15 procent biedt, heb je waarschijnlijk een goede deal. Als u een cijfer van 10 procent bereikt en de huisbaas vraagt ​​15 procent, wilt u misschien onderhandelen of de hulp inroepen van een vastgoedexpert om dit te doen.

U zult ook willen weten of de bezettingsgraad in uw lease kan worden aangepast, afhankelijk van herberekening bij verlenging. Het runnen van een succesvol bedrijf heeft alles te maken met plannen. Als het bedrijf niet boem en je te maken krijgt met een mogelijke significante bezettingsgraad volgend jaar, kan dit catastrofaal zijn. Commerciële lease-overeenkomsten zijn idealiter op lange termijn. U wilt uw onderneming niet verplaatsen.