Begrijp "Gross-Up" voordat u een commerciële lease ondertekent

De term 'brutobestandsaanduiding' is doorgaans van toepassing op volledig geservicede huurovereenkomsten, soms 'full-serviceleases' genoemd. De huurder betaalt vaste bedragen voor bepaalde diensten bovenop een basishuur voor de werkelijke ruimte die hij leaset met dit type lease.

Een verhuurder kan bijvoorbeeld betalen voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, ook wel CAM-kosten genoemd, en deze prijs vervolgens delen door het aantal vierkante vierkante voet in een gebouw en elke huurder een bedrag berekenen op basis van het percentage vierkante voet dat hij inneemt. Een gross-up-clausule in een lease-overeenkomst zorgt ervoor dat als een gebouw minder dan 90 tot 100 procent bezet is, de kosten nog steeds worden berekend voor het pro-rata aandeel van de huurders in de bedrijfskosten tot die percentages - 90 tot 100 procent.

Gross-up wordt betaald als extra huur en omvat meestal variabele uitgaven, die kunnen stijgen of dalen in een willekeurige maand op basis van bezetting en andere factoren.

De voordelen van Gross-Up voor verhuurders

Dit is een geval waarbij u niet krijgt waar u voor betaalt als u de huurder bent. Stel dat Leo Landlord zojuist een commercieel gebouw heeft gekocht. Tom Huurder is de eerste die ruimte bij hem huurt. Tom huurt 10.000 vierkante meter aan winkelruimte. Het gebouw is in totaal 100.000 vierkante voet. Tom huurt 10 procent van het gebouw.

In een standaard pro rata scenario dat variabele kosten onder huurders verdeelt, zou Tom 10 procent van die kosten betalen omdat 10 procent van het gebouw aan hem is toegewezen. Maar laten we nu zeggen dat Leo het moeilijk vindt om andere huurders te vinden en deze stand van zaken duurt nog een paar maanden. Zonder een grove clausule in het huurcontract van Tom zit Leo vast aan het betalen van 90 procent van de kosten die normaliter door zijn huurders zouden worden betaald, simpelweg omdat er geen andere huurders zijn die hij kan toewijzen.

Een 'gross-up'-clausule zou hem in staat stellen om het percentage van Tom tot 50 procent te verhogen, maar hoogstwaarschijnlijk tot 95 of 100 procent omdat hij de enige huurder in het gebouw is.

Hoe is deze beurs?

Tom Tenant denkt misschien niet dat deze regeling eerlijk is, maar Tom is in feite de enige huurder die profiteert van de diensten die deel uitmaken van deze variabele uitgaven. Leo Landlord profiteert hier niet direct van, dus het zou kunnen zijn dat het oneerlijk is dat hij 90 procent van de diensten moet betalen die alleen Tom gebruikt. Misschien is een van deze uitgaven het onderhoud van camera's op de parkeerplaats. Omdat er geen andere huurders zijn, zijn de enige mensen die op die parkeerplaats komen en gaan Tom's klanten, dus het lijkt redelijk dat Tom alleen betaalt voor de service.

Lees de kleine lettertjes

Als u overweegt om een ​​handelshuurovereenkomst aan te gaan, lees dan de kleine lettertjes zorgvuldig en bescherm uzelf door een beetje extra huiswerk te maken. Als er inderdaad een gross-up-clausule in zit, zorg dan dat de toegestane verhoging binnen redelijke percentages ligt. Als Tom betaalt voor al die bewakingsapparatuur, heeft hij waarschijnlijk spijt dat hij niet geprobeerd heeft om het percentage naar beneden te onderhandelen. Het toegestane percentage moet duidelijk in de lease worden vermeld.

Bovendien, als Tom in het verleden van Leo met het huren van commerciële gebouwen had gekeken, zou hij kunnen hebben geleerd dat Leo het in het verleden moeilijk had om huurders te krijgen en te houden om welke reden dan ook. Of misschien is Leo gewoon onervaren - dit is zijn eerste poging tot een dergelijke investering, dus het kan hem wat tijd kosten om het goed te doen. Hoe dan ook, Tom wil misschien geen huurovereenkomst met Leo sluiten die om deze reden een gross-up-clausule bevat - het is waarschijnlijker dat hij op enig moment een van de weinige huurders in het pand is.

Als er zeven huurders waren die Leo van 70.000 vierkante voet zouden leasen, zou de bruto-up minder zijn, in feite het verschil tussen 70 procent en 95 of 100 procent, en dat verschil zou verdeeld zijn over alle zeven huurders.