Women's Guide to Negotiating a Commercial Lease

Vrouwen moeten niet worden geïntimideerd door in commerciële huurovereenkomsten te onderhandelen over een goede deal, maar onderhandelen begint bij het stellen van de juiste vragen. Als u eenmaal de juiste vragen hebt beantwoord, kunt u de typen huurovereenkomsten, leasingvoorwaarden en beste onderhandelingsmethoden onderzoeken. Je zult ook beter in staat zijn om je financiën en je onderhandelingsstrategieën te plannen als je weet welke vragen je moet stellen.

Er zijn veel vragen te stellen voor het leasen van een commercieel onroerend goed. U moet echter drie zeer belangrijke vragen opnemen om te voorkomen dat u teveel betaalt voor uw bedrijfsruimte.

Welk type commerciële lease wordt aangeboden?

Het type lease-overeenkomst dat wordt aangeboden, is waarschijnlijk het belangrijkste item dat als eerste in overweging moet worden genomen, omdat het bepaalt hoe u huur moet betalen. De voorwaarden voor commerciële vastgoedlease worden bepaald door het type commerciële lease.

Sommige commerciële huurcontracten zijn eenvoudig, maar de meeste zijn dat niet. Als u niet weet wat een Triple Net Lease is, of wat "Load Factor" betekent, of hoe uw huur zal worden berekend (het is zeldzaam dat u alleen wordt belast voor de werkelijke vierkante meters die u zult innemen), kunt u niet onderhandelen betere voorwaarden. Is de leaseovereenkomst "full service" of "percentage gebaseerd?" De sleutel tot het onderhandelen van voorwaarden van een lease-overeenkomst kan afhankelijk zijn van de eerste onderhandeling over het type lease.

Vraag om een ​​kopie van een voorbeeldlease te zien. Een huisbaas die weigert u de tijd te gunnen om huurvoorwaarden te controleren voordat u ondertekent, is niet een die u kunt vertrouwen. Commerciële leaseovereenkomsten kunnen slechts een paar pagina's zijn, maar zijn meestal 15-20 of meer pagina's lang. Als u een advocaat nodig heeft om de voorwaarden te herzien en de verhuurder weigert, ondertekent u dan niet de huurovereenkomst!

Soorten commerciële lease

Er zijn veel soorten commerciële leaseovereenkomsten en sommige termen kunnen elkaar overlappen. Bepaalde termen, zoals services (bijvoorbeeld conciërge of hulpprogramma's) die van toepassing zijn op de ene leaseovereenkomst, zijn mogelijk niet van toepassing op een andere. Daarom is het belangrijk dat u specifiek het type lease begrijpt, evenals of het diensten, laadkosten, percentagetoeslagen of andere kosten omvat.

Soorten leases die gewoonlijk worden aangeboden bij commerciële leasing omvatten:

• Dubbele netlease
• Volledig onderhouden lease
• Bruto huurovereenkomst
• Net lease
• Percentage lease
• Percentage huur
• Verhuurbare vierkante voet
• Onderverhuring
• Triple net lease (ook bekend als NNN of netto netto leasings)

Zijn de voorwaarden van de commerciële lease onderhandelbaar?

Alle commerciële huurcontracten moeten altijd op zijn minst wat ruimte voor onderhandelingen. Een volledig inflexibele verhuurder is iemand van wie je niet wilt verhuren omdat 'inflexibel' vaak overeenkomt met 'onredelijk'. Als een verhuurder onredelijk is tijdens leaseonderhandelingen, kunnen ze ook onredelijk of oneerlijk zijn als je eenmaal in de ruimte bent en reparatie of aandacht voor onvoorziene zaken nodig hebt, zoals meer parkeren, toegang tot apparatuur of telefoonruimtes.

Onderhandelbare voorwaarden zijn onder meer de duur van de huurovereenkomst, gratis huur, kleinere borgsommen en concessies voor de huurder die de ruimte opwaardeert. Andere gebieden die doorgaans worden onderhandeld in commerciële huurovereenkomsten zijn onder meer lagere huur-, maximum- en huurlasten en 'vracht'-verhogingen en lagere of geëlimineerde vergoedingen.

Als er absoluut geen ruimte is om te onderhandelen, weet je meteen twee dingen: je huisbaas is onredelijk en je kunt het waarschijnlijk elders beter doen.

Soms is de beste manier om de voorwaarden van een lease-overeenkomst te wijzigen, om eerst te onderhandelen over het type van commerciële lease. Een triple net lease vereist bijvoorbeeld dat huurders altijd alle of een deel van de belastingen, verzekeringen en onderhoud in verband met het gebruik van het onroerend goed betalen. Deze vergoedingen worden betaald bovenop de reguliere maandelijkse huur van de huurder. Als u niet al deze kosten wilt betalen, moet u een ander type lease vragen.

Welke verzekeringsdekking heeft de leaseovereenkomst nodig?

Er zijn maar weinig eigenaren van bedrijven die nieuw zijn voor commerciële leasing, zullen verder kijken dan hun werkelijke maandelijkse huur- en gebruikskosten bij het bepalen of een ruimte betaalbaar is, maar u moet ook rekening houden met uw verzekeringskosten.

Verhuizen van een huisbedrijf naar een "bakstenen en mortel" -ruimte zal de kosten voor het verzekeren van uw bedrijf verhogen, omdat uw verhuurder, naast uw eigen verzekeringsbehoeften, u waarschijnlijk ook verplicht een verzekering te kopen om hen te beschermen. Zolang u de ruimte bezet, heeft u een verzekeringsdekking nodig, die samen met uw andere huurkosten een vaste kostenpost wordt.

Hoeveel verzekering heb je nodig?

Maak een punt om te vragen welk type en bedrag van de verzekeringsdekking vereist is door de huurovereenkomst. Dit lijkt misschien een onnodige vraag, maar veel kleine bedrijven zijn onverzekerd of onderverzekerd.

Commerciële algemene aansprakelijkheidsverzekering (CGL) biedt de verhuurder bescherming tegen vervolging in bepaalde situaties en dit moet heel duidelijk in uw huurovereenkomst worden vastgelegd. Hoewel CGL-verzekering u enige bescherming biedt, vereist de verhuurder dat deze uw eigen belang beschermt, niet de uwe.

Sommige huisbazen hebben een verzekeringsdekking nodig die duur of, erger, dekking kan zijn die u niet kunt krijgen. Hoewel de meeste bedrijven een CGL-verzekering kunnen krijgen, kunnen een aantal bedrijven, als een verhuurder een productaansprakelijkheidsverzekering vereist, moeite hebben om dekking te vinden, of dekking kan duizenden dollars toevoegen aan uw verzekeringsrekening.

Is een verzekering vereist vóór het intreden?

U moet ook van tevoren weten of de verzekeringsdekking aanwezig moet zijn voordat u kunt verhuizen. De meeste verhuurders vereisen dat u een minimum (dat ze instellen) van de CGL-verzekering voordat u uw sleutels aan de ruimte overhandigt.