Meer informatie over leases voor industriële ruimtes

Hoewel beperkingen en huurvoorwaarden belangrijke overwegingen zijn om mee om te gaan bij het zoeken naar commerciële, industriële ruimte, is voor de meeste nieuwe bedrijven de hoogte van de maandelijkse huurprijs vaak de doorslaggevende factor. Commerciële huurovereenkomsten kunnen naast huur ook vergoedingen hebben toegevoegd. Zorg ervoor dat u begrijpt wat extra kosten zijn door vragen te stellen, waaronder:

• Wat is de basishuur op de bruikbare vierkante meters? Veel commerciële leaseovereenkomsten hebben een basishuur, dat wil zeggen, wat u betaalt voor de werkelijke vierkante meters van de ruimte. Maar 'loads' en 'CAM'-kosten kunnen aan dit tarief worden toegevoegd, waardoor uw maandelijkse huur stijgt.
• Zijn de voorwaarden van het huurcontract bespreekbaar? Onderhandelbare voorwaarden zijn onder meer de basishuur, gratis huur, borgsommen, de duur van de huurovereenkomst, hoeveel uw huur en kosten elk jaar kunnen worden verhoogd en opties voor huurhernieuwing, enz.
• Zijn er naast huur ook nog kosten? Zijn er speciale belastingen, vastgoedkosten, laadkosten, CAM of andere kosten? Zo ja, schrijf ze dan schriftelijk. Zorg ervoor dat elke vergoeding afzonderlijk wordt geïdentificeerd, hoeveel elke vergoeding u zal kosten en hoe vaak u de vergoeding (en) moet betalen.

• Wat kost het u in de toekomst? Hoeveel kan uw huur (en eventuele andere kosten) jaarlijks opbrengen? Wat is het maximumpercentage of dollarbedrag dat uw huur en andere kosten elk jaar kunnen verhogen? Als er elk jaar een limiet van 1% op laadkosten is, klinkt dat misschien redelijk, maar dit betekent niet dat uw basishuur wordt afgetopt op 1%. Om de lage limieten voor andere kosten te compenseren, kan uw verhuurder proberen u te houden met een huurverhoging van 15%.
• Wat zit er in de huur? Welke belastingen, nutsbedrijven en diensten (landschapsarchitectuur, beveiliging, enz.) Zijn in uw huurovereenkomst inbegrepen of moeten u alleen betalen?

Is het huren van industriële ruimtes zinvol voor uw bedrijf?

Commerciële, industriële ruimtes kunnen veel opties bieden die traditionele kantoorruimtes niet kunnen. Maar industriële ruimtes kunnen ook bepaalde beperkingen hebben die traditionele bedrijfs- en retailparken niet hebben. Zorg ervoor dat u vragen stelt over eventuele beperkingen die kunnen worden gesteld aan uw bedrijf op een industrieterrein voordat u een leaseovereenkomst ondertekent.

Vragen die u zou moeten stellen over de woning die u mogelijk in uw huurovereenkomst wenst te behandelen, zijn onder meer:

• Contractor- en servicebeperkingen: Vereist het industriepark dat u specifieke leveranciers of aannemers gebruikt voor tekenen, verlichting, renovaties, uitbouwen of andere diensten zoals alarm, telefoon, kabel, enz.?
• Beperkingen voor reclame en vormgeving: Zijn er beperkingen die van invloed kunnen zijn op uw bedrijf, zoals alle tekens in zwart-wit, niet meer dan 2 voet of exact 5 voet van de grond moeten zijn? (Al deze dingen zouden het moeilijk maken om uw bedrijf van anderen te onderscheiden, of om van een afstand gezien te worden.)

• Is de kabel en telefoon van het apparaat klaar voor gebruik? Als dat niet het geval is, is dit dan in een gebied waar u deze services kunt krijgen en wie lokale providers zijn?
• Utilities: Welke publieke en private hulpprogramma's kunt u gebruiken of openen vanuit uw eenheid? Zul je je utility-accounts instellen? Sommige verhuurders betalen mogelijk uw nutsvoorzieningen en factureren u voor hen. Moet de verhuurder u een bewijs leveren van wat u verschuldigd bent als u niet rechtstreeks aan nutsbedrijven wordt gefactureerd?
• Beperkingen voor parkeren en verkeer: Zijn er beperkingen op het aantal parkeerplaatsen dat u en uw klanten kunnen gebruiken? Zo niet, dan zijn er waarschijnlijk ook geen beperkingen voor andere huurders. Heeft u wel of geen parkeerplaats toegewezen gekregen?

• Kantooruren: Zijn er beperkingen op openingstijden of dagen van de week waar u uw bedrijf kunt runnen of klanten en klanten kunt ontvangen?
• Aard van zakelijke bescherming en beperkingen: Zijn er beperkingen op de aard van het bedrijf dat u gebruikt? Als u bijvoorbeeld een antiekwinkel wilt openen, zijn er dan beperkingen op wat u kunt verkopen, of, als u een artikel verkoopt, de verhuurder andere vergelijkbare, concurrerende bedrijven toestaat om te openen terwijl u een huurder bent? Een voorbeeld van waarom dit zo belangrijk is om te vragen en om het schriftelijk te krijgen is als een bestaande huurder een poppenwinkel heeft met bescherming voor retailprivileges in de huurovereenkomst, kan een antiekwinkel verboden worden antieke poppen te verkopen omdat het verkopen van poppen zou concurreren met een het bedrijf van de bestaande huurder. U wilt ervoor zorgen dat uw bedrijf vergelijkbare beveiligingen heeft binnen het industriële complex.

Aanpak van build-outs en renovaties

Leasecontracten kunnen gecompliceerd zijn en als u van plan bent om een ​​ruimte "in de huidige staat" te nemen en er wijzigingen in aan te brengen, moet u ervoor zorgen dat u uw geplande wijzigingen in de lease aanpast. Vragen over renovaties en het bouwen van ruimtes zijn onder andere:

• Kun je de bestaande ruimte uitbouwen of renoveren? Zo niet, zoek een andere ruimte. U hoeft de ruimte nu misschien niet uit te bouwen, maar beperk nooit het toekomstige groeipotentieel en onvoorziene behoeften van uw bedrijf.
• Bestemmingsverordeningen: Zijn er bestemmingsverordeningen die van invloed zijn op hoe u ruimte kunt uitbreiden?
• Belangenconflicten: Moet u de aannemers van de verhuurder gebruiken? Als dat zo is, beschouw dit dan als een sterk negatief.
• Benodigde goedkeuringen: Welke speciale toestemmingen of goedkeuring moet je van de stad, het graafschap of de eigenaar van tevoren krijgen?

• Verbetering Incentives: Zal de verhuurder huurverlaging, huurkredieten of andere financiële prikkels bieden om bij te dragen aan de kosten van renovaties en uitbouwen?
• Vermijd "waardevermeerdering" in huur: Als u de waarde van de ruimte vergroot door uit te bouwen of te renoveren, zal dit de verhuurder toelaten uw huur evenredig te verhogen?
• Tijdbeperkingen: Zullen er tijdsvakken zijn die uw verhuurder, stad of provincie nodig heeft om renovaties en uitbreidingen van het magazijn te voltooien?
• Vergunningen vereist: Welke speciale vergunningen heb je nodig om je ruimte te renoveren of uit te bouwen, en helpt je huisbaas je om deze vergunningen te verkrijgen?