Bereken commerciële huurovereenkomsten met formules met vierkante voet

Commerciële lease-overeenkomsten worden niet berekend als residentiële lease-overeenkomsten. Residentiële leaseovereenkomsten kunnen de totale vierkante meters van een woning omvatten, maar huur is niet gebaseerd op vierkante voet. Maandelijkse huurprijzen voor woningen worden grotendeels bepaald door te kijken naar vergelijkbare huren in het gebied. In commercieel onroerend goed wordt de maandelijkse huur op verschillende complexe manieren berekend met behulp van verschillende soorten metingen van vierkante voet.

De metingen die worden gebruikt bij het bepalen van huurprijzen voor commerciële ruimten zijn gebaseerd op richtlijnen die zijn opgesteld door de BOMA (Building Owners and Managers Association) en worden door de Verenigde Staten beschouwd als industriestandaard.

Veel commerciële huurovereenkomsten gebruiken de BOMA-normen en berekenen maandelijkse huur op basis van "verhuurbare vierkante voet" en niet op "bruikbare vierkante voet". Dit is belangrijk om te begrijpen, want als u een prijs van $ 1,25 per bruikbare vierkante voet vermeldt, kan dat zijn wat u uiteindelijk voor elke maand betaalt.

Verhuurbare vierkante voeten

Bruikbare vierkante voeten is het aantal vierkante voet dat een huurder inneemt. Maar er zijn andere delen van het gebouw waar alle huurders gebruik van maken of van profiteren. Deze delen staan ​​bekend als gemeenschappelijke ruimtes en omvatten gangen, trappenhuizen, liften en lobby's.

Het aantal vierkante voet voor gemeenschappelijke ruimtes is evenredig verdeeld over alle huurders. Elke huurder betaalt een deel van de kosten van de verhuurder voor deze gemeenschappelijke ruimtes. Wanneer deze vergoedingen worden toegevoegd aan de bruikbare vierkante voet, wordt het resultaat "verhuurbare vierkante voet" genoemd.

Om de zaken nog verwarrender te maken, wordt deze praktijk van het toevoegen van gemeenschappelijke kosten aan bruikbare vierkante voeten de "bezettingsgraad" genoemd. De kosten van de belastingsfactor nemen gewoonlijk elk jaar toe met een snelheid die los staat van de huurverhogingen voor bruikbare vierkante voeten. Het betekent dat u mogelijk elk jaar twee huurverhogingen moet onderhandelen: een voor bezettingsgraad en een voor een bruikbare huur van vierkante hokken.

Een voorbeeld van het berekenen van verhuurbare vierkante voet

Laten we zeggen dat de kantoorruimte die u huurt fysiek 500 vierkante voet is (de bruikbare vierkante voet) is geprijsd op $ 1,25 per vierkante voet. Uw bruikbare vierkante voethuur zou $ 625 per maand zijn (500 SF x $ 1,25). Uw gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte voegt echter nog eens 100 vierkante voet toe. Je huur wordt berekend op basis van 600 vierkante voet, niet de 500 die je inneemt.

Sommige verhuurders betalen het tarief voor beide bruikbare vierkante voeten en uw deel van de gemeenschappelijke ruimte in één cijfer (dit is meestal oneerlijk tegenover de huurder), maar de meeste brengen een ander tarief per vierkante voet in rekening voor bruikbare vierkante voeten en voor bijdragen voor gemeentelijke huur.

Vraag om een ​​overzicht van de bruikbare versus huurbare vierkante voetkosten

Voordat u een spatie ziet, moet u via de telefoon vragen welk tarief wordt berekend voor bruikbare vierkante voeten en voor verhuurbare vierkante voeten omdat dit een groot verschil maakt in uw totale maandelijkse huur. En onthoud, als iemand je vertelt dat een ruimte "1.500 verhuurbare vierkante feet" is, zal de daadwerkelijke (bruikbare) grootte van de ruimte kleiner zijn.

Om u binnen te krijgen om een ​​woning te bekijken, zullen sommige verhuurders u eenvoudig de bruikbare vierkante voetprijs vertellen maar de verhandelbare vierkante meters vermelden. Deze misleidende oefening maakt een ruimte groter en goedkoper lijken dan het is. Dan, wanneer je opduikt, vind je de ruimte die op de telefoon zo goed klonk eigenlijk buiten je prijsbereik en kleiner dan je dacht.

Hoewel de meeste makelaars eerlijk zijn over het bekendmaken van echte totale huurkosten via de telefoon, hebben ze nog steeds de neiging om de grootte van de ruimte als verhuurbare voeten te vermelden - niet als bruikbare voeten. Maar nu bent u slim genoeg om precies te weten wat u aan de makelaar moet vragen.

De volgende tabel vergelijkt de drie typen vierkante voetberekeningen die worden gebruikt in commerciële leaseovereenkomsten. Sommige huurcontracten worden eenvoudig opgeladen door een bruikbare vierkante voet, terwijl andere een percentage van de gemeenschappelijke ruimte toevoegen aan de bruikbare vierkante meters om zogeheten verhuurbare vierkante voeten op te laden.

Berekening van vierkante voet

Definities van Square Feet (SF)
Termijn	Definitie
Bruikbare vierkante voet	SF van ruimte daadwerkelijk bezet door de huurder.
Verhuurbare vierkante voeten	Bruikbare SF + a% SF van de gemeenschappelijke zones.
Gross square feet	Totale SF van het hele gebouw.

Samenvatting

Bruikbare vierkante voeten is de werkelijke grootte van de ruimte die u inneemt. Huurbare vierkante voeten zijn altijd groter omdat het bruikbare vierkante voet plus een extra aantal vierkante voet van de gemeenschappelijke gebiedsaandelen omvat die u niet fysiek zult bezetten.

Huurbare ruimte met de bezettingsgraad is de prijs die u wilt weten, want daar betaalt u voor. De prijs per vierkante meter voor bruikbare vierkante voeten is slechts een deel van wat u elke maand betaalt.